Frequently Asked Questions

當您購入分契式住宅時，必須細閱分契附例，以免日後才發現有許多意料之外的事情，例如您當然不希望自己深愛的寵物不能入住新居。每個社區的附例均有所不同，要視乎社區的地點及其風格而定。業主立案法團可通過新附例或修訂現有的附例，但過程可能很複雜，且需時甚久。

當您購置新居時，往往接觸到許多陌生的法律及財務字眼。若您在買賣合約內尚有某些指定條款未能履行，便可能會遇到「第三者信託履約保障」這個字眼了，原因可能很簡單，例如在辦理田土廳的文件或資金轉帳時出現延誤等。此時，獨立的第三者將會以信託形式保管款項或物業契約，直至合約內所有條件都履行為止，屆時，託管人便會將業權轉交買方。

若您購入的新居設有分契法團 (strata corporation)，則務必詳細閱讀資料說明文件的內容，以了解分契管理費包含了哪些費用。分契管理費所包含的服務及設備會因不同社區而異。

一般而言，分契管理費包括公用地方的維修保養開支；公用地方泛指一些住宅以外的地方，若家中的電冰箱壞掉，你便需要自行負責修理了。管理費亦包括了公用地方的保險費、園藝費、清理垃圾及積雪的費用，以及私人會所的會員費等。

此外，分契法團大多會預留款項以備不時之需，例如大型的維修工程，所以部份的管理費將留作這項儲備。若您即將成為分契式房屋之第二或第三手業主，事前應細閱有關儲備款項，並考慮樓宇的年份。

由於市場對房屋的需求甚殷，置業者可能需要在新屋動工前或完工前先付按金。至於按揭供款，則只會在完成交易後才需要開始繳付，您毋須在繳付按金後立即開始供款。在繳付按金與正式遷入新居之間，一般都有數個月的時間讓您準備。

需要，合併銷售稅(HST)是無可避免的。簡單來說，合併銷售稅是將現有的貨品及服務銷售稅(GST)與省銷售稅(PST)合併。

所有新屋業主均需要繳付HST，但我們謹藉此機會向買家說明，當建造商收到退稅並回贈予買家之後，價格在$525,000以下的住宅，總售價的升幅一般少於2%，影響可謂微不足道。

請親臨我們任何一間展銷中心，讓我們專業的營業員根據您考慮購置的住宅，詳細解釋HST的計算方法。

這將視乎情況而定，首次置業人士可能獲豁免此稅項，請瀏覽網頁 http://www.bellspag.com/new/legalissues/ptt.html， 以進一步了解屋價低於 $425,000 時之情況。至於其他置業人士，稅款為屋價首 $200,000 的 1%，餘數則以 2%計算。

當您決定了屋價預算及可負擔的按揭供款後，您仍需評估購置新屋的各項相關費用，以確保自己在經濟上能負擔得來。

按揭保險可能是第一項額外費用。如果您的首期付款少於物業價值的 25%，您便需要向加拿大按揭及房屋局 (CHMC) 購買保險。費用將視乎您的首期付款額，一般是按揭總額的 0.5% 至 3.10%。

下一項是物業估價費。按揭貸方可能要求您自付估價費用。此外，驗屋費亦可能是買賣合約的附帶條件之一。這些費用的總數可能高達 $500 至 $600。

物業保險亦是另一項額外費用。按揭貸方一般要求借款人為物業投保，以保障有關的按揭計劃。在交易完成時，您亦需要繳付律師費，費用一般由 $500 起。其他額外費用還包括物業轉讓稅及一些由賣方預付的費用，例如燃料及水電費等公用事業的服務費。

若您購買新屋，建築商可能會提供一些用料升級的選擇。雖然這會增加房屋的售價，但您可以把這部份的支出納入按揭額內，並在按揭期內分期償還。完成交易後，您還要應付一些經常性支出，例如每年的物業稅等。如果您將遷入設有分契法團 (strata corporation) 的住宅社區，每月更需繳付管理費。

因應不同的個人需要、資源及喜好，市面上有不同類別的按揭可供選擇。您可以選擇固定利率或浮動利率；短期或長期；封閉式或開放式。以下有一些選擇按揭的原則，可助您決定哪一種按揭最適合自己。

當考慮應選擇固定利率還是浮動利率按揭時，目前的利率水平及您預期利率在未來會上升或下跌都是關鍵因素。如果利率偏低，選擇固定利率的按揭應是最有利的。若利率是趨跌的話，選擇浮動利率則可能較為有利；在這個情況下，您每月的供款雖然維持不變，但您需要負擔的本金還款額將會增加。可調整的按揭利率將視乎市場情況而改變您的每月供款額。

若您認為利率將會維持在低水平或在未來數年將會下跌，短期按揭可能是一個好的選擇。若您估計利率在長遠而言是趨升的話，長期按揭應該會較好。長期按揭一般都是三年期或以上，利率也往往較短期按揭的利率為高。

第三個選擇是開放式或封閉式按揭。開放式按揭給您較大的自由度，讓您可以預付供款及一筆過還款而毋須繳付罰款。而封閉式按揭的利率雖然較低，但卻無法讓您在每月供款外再額外還款。

我們建議置業者應向按揭專家查詢詳情，從而選擇最切合個人需要的按揭安排。

首先，你需要計算出自己的資產淨值，也即是資產總值 (即您擁有的資產)及債務總值 (即您的負債)的差額。按揭貸方一定會要求這些資料，而這些資料亦能幫助您了解自己可以負擔多少首期付款。除了資產淨值之外，您亦需要計算每月的必要開支，幫助自己了解可以負擔的按揭供款額。

按揭貸方會依據兩個簡單的指引來決定您每月可負擔的房屋開支：首先，是您每月按揭供款不應該超過每月家庭稅前總收入的 32%，這就是稅前債務承擔率；第二是您每月的總負債不應該超過每月稅前總收入的 40%，這是您的總債務承擔率。